撤出机制成熟外资继续挺进上海房地产市场

近两个月来，在国内房地产企业疲于应对宏观调控时，大摩、高盛、麦格理、ING、DIFA等世界顶级投资公司仍在加速投资上海的房地产市场。

　　“今年，海外资金进军上海，并非只因为上海商业地产市场看涨故而适合买进，更重要的是，投资国内的撤出条件也已然成熟。”针对海外资金近期频频收购上海房地产物业，仲量联行中国区董事陈立民对记者说：“香港年初放宽法例
，自2005年6月始，容许香港上市的房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）进行离岸投资。中国内地尤其上海的商业地产市场方兴未艾，自然成为大鳄旗下REITs的头号目标。”

　　针对外资在华投资房地产的比例不断增长的现状，新汉业不动产执行总裁赵云飞提出质疑：“中国经济发展了，房地产升值了，外资也应该来分享吗？中国是不是也该学习韩国、澳大利亚等发达国家的经验，对外资投资中国房地产严格控制？”

　　外资布局路线

　　一般而言，外资进入中国有一个完整的布局路线图：首先大批量购进、梳理；然后聘用专业机构，妥善经营；最后将零散的房地产物业，以REITs的形式打包到海外上市。这样，这些机构就直接从海外市场轻松撤出。

　　香港年初放宽法例，自2005年6月始，容许香港上市REITs进行离岸投资。这就是说，外资机构投资的撤退条件已经成熟，这些外资机构投资上海地产更是没有后顾之忧。

　　宏观调控为外资提供了一个难得的买入机会。正如陈立民所说：“受宏观调控影响，国内房地产信贷压缩，投资需求降温，导致国内开发商资金链日趋紧张，迫切需要新鲜资金补给，也为国际资本大鳄提供了良机。”

　　2004年至今，摩根士丹利房地产基金在中国的投资增长了400％。摩根士丹利执行董事兼亚洲房地产主管Sonny Kalsi对记者说：“摩根对中国的投资是长期的、战略性的，对中国经济未来整体的发展也是有信心的。”事实上，大多数外资投资机构在收购时都对外宣称，在中国投资地产是至少3～5年的长期投资。

　　另外，外界普遍认为，人民币升值是一个必然的过程，也是一个较为长期的过程，不会一次到位，还有很大空间。所以，这些机构投资者不会马上套现。业内专家也预计，目前这轮宏观调控将维持2～3年的时间。

　　机构从收购到经营、包装、上市，本身需要3～5年时间。而这一段时间内，人民币升值和房地产市场的回暖，无疑将给这些机构带来多重受益。

　　大鳄持续进入

　　9月13日，大摩和盛融宣布，两者联手以9000万美元的价格收购了世界贸易大厦。该项目总建筑面积6．8万平方米，地理位置优越，但是长期经营不善，日租金最低每天0．3美元每平方米。而就在近邻的刚被高盛收购的百腾大厦，日租金报价已经达到每天每平方米0．65美元。早在6月，大摩已出资8．5亿元收购了上海广场4万多平方米的商场部分。

　　9月8日，澳洲最大的基金公司麦格理宣布了对总建筑面积达1．65万平方米的上海城市酒店公寓的收购，收购价格4亿元。而在7月，麦格理已协同一些基金以38亿元，收购了杭州等9个城市的购物中心。

　　来自欧洲的基金也不甘示弱。8月14日，全球基金公司ING再次携手复地，联合开发复地曲阳住宅商业综合项目。也在8月中旬，德国第二大房地产开发商及投资基金DIFA和嘉创集团及顾问方世邦魏理仕物业顾问公司签署有关收购的框架性协议，DIFA出资7．2亿元收购嘉创集团的华狮中心。

　　某跨国机构中国首席代表告诉记者：“外资机构对中国房地产市场认识有一个周期。现在时机成熟了，预计会有更多的基金会进入中国、进入上海的。”

　　据透露，摩根士丹利将在今年年底前在上海成立地产总部。

　　市场过度开放？

　　不久前，国家外汇管理局首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15％。据人民银行金融市场司调查，外资占上海全部购房资金的比例2003年初为8．3％，2004年底已经达到了23．2％。在2004年头11个月，外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12．8％。社科院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容在接受媒体采访时指出，“这个数字高得离谱”。业内普遍认为，外资是导致去年上海房价迅速增长的主要原因。

　　赵云飞对记者说：“应该正确认识外资在中国房地产行业中的作用了。很多发达国家已经严格限制外资对房地产业的投入。”比如澳大利亚，最多只允许外资购买新建房屋的20％～30％面积房屋，而且还必须要审批，用来说明用途，以此严厉打击房屋投机。

　　赵云飞说：“与高科技行业不同的是，房地产业是一个技术含量并不高的行业，外资的进入并不能带来多少技术。房地产是和国民经济息息相关的行业，经济增长自然会带动房地产的自动升值，外资进入也就自动享受这种升值了。”

　　不过，一位外资投资者很乐观地认为，“中国政府目前应该不会严格限制外资投入房地产。因为央行要给商业银行解套，而外资进入正好缓解了一定的风险，增加了企业的融资机会。”

　　