市场低靡上海楼市连续三周价格跌换成交量升

截至上周，9月份的上海楼市普通住宅已经连续三周呈现量升价跌。

　　降价换来的成交量

　　易居中国统计数据显示，上周商品房成交36.57万平方米，环比上升5.44%；而普通住宅成交24.09万平方米，环比上升33.79%；日成交套数多次超过500套。

　　“上周的商品房特别是普通住宅成交量再度大幅增加，主要由新增房源成交活跃拉动。”易居中国分析师郑翎昀分析，上周全市商品房新增供应量继续攀升，商品房新增供应量为40.93万平方米，环比上扬27.7%左右，其中普通住宅(剔除动迁、配套商品房的商品住宅，下同)上升幅度较大，新增供应量39.13万平方米，环比上升37.5%。

　　统计数据显示，本月第一周(9月2日-8日)上海商品房环比上升1.99%，普通住宅成交量环比上扬6.7%；第二周(9月9日-15日)上海商品房成交量环比大幅上升22.8%，而普通住宅成交量环比上升2.3%。

　　然而，在成交量持续反弹的同时，价格出现持续下跌的相反走势。上周商品房成交均价为7890元/平方米，比前周下跌3.73%，普通住宅成交均价为8401元/平方米，较前周下跌2.35%。这已是连续第三周呈下跌走势。

　　本月第一周上海商品房成交均价环比下跌9.27%，普通住宅成交均价环比下跌8.62%；第二周商品房成交均价上涨1.11%，而普通住宅成交均价环比下跌6.68%。

　　值得注意的是，这种下跌走势不同于市场调控初期由于成交结构变动而导致的下跌。郑翎昀指出，新增供应量中5000-8000元/平方米价位的住宅产品是近期主力品种，各楼盘价格几乎都有不同程度的下跌。比如，万科开发的闵行楼盘“万科假日风景5期”9月17日推出的毛坯房，从高峰期的9500元/平方米下调到8500元/平方米。降价直接促进了销售，上周诸多项目出现开盘一周销售一半的局面。

　　市场将对降价“喜新厌旧”

　　上海房地产市场进入调整期后，业界盛传“回暖论”，即乐观估计今年第四季度房市可能量价齐升。“所谓的‘回暖’是打引号的，因为成交量放大的实质是楼市价格进一步下挫而非上涨。”易居中国分析师郑翎昀指出，眼下需要重估“回暖”的定义。现在实际上是供应大量增加的“成交量回暖”。

　　易居研究数据显示，价格下跌将分为三个阶段。第一阶段成交量萎缩，价格缓慢下降；第二阶段价格开始加速下跌，成交量放大；第三阶段价格跳水，成交量再度萎缩。“从以上三个阶段来看，目前市场正处于第二阶段。”郑翎昀分析。

　　房产之窗网分析师尹喻指出，“金九银十”是一个很好的出货机会，开发商纷纷加快上市步伐，近期推出的房源都有不同程度的价格下跌，很少出现高价推盘的案例。可见，目前开发商的心态已有所改变，加快出货、回笼资金成为主要目的。

　　尽管成交量上升，但与井喷的上市量相比仍略显不足。截至昨日，上海商品房可售房源已超过2000万平方米，而房市火热的2004年一年，上海的成交量也就3000多万平方米。

　　尽管房价下跌可以在短期内刺激需求量，特别是一些区域内率先大幅降价的楼盘，但种种迹象表明，市场对降价也有“喜新厌旧”。

　　“周边楼盘降价相继跟进，首发优势逐渐消失，于是市场对房价的心理预期进一步下降。”上海50强地产商的一高层指出，下半年新增供应量不断增加，买房人选择余地很大，市场上供过于求的矛盾进一步加深，将促使房价继续下降。“某些竞争激烈的区域可能出现价格跳水。”

　　易居中国统计数据显示，上周进入住宅销售面积前十位的6个普通住宅项目中，5个为上周刚上市的楼盘。一些新开盘或有后续房源推出的项目，在价格制定上一般都考虑了目前市场状况，因此销售较快。但前期已经降价的一些楼盘，现在难以继续大幅降价，很可能再次陷入销售困境。

　　郑翎昀认为，如果“喜新厌旧”状态持续太久，楼市很可能进入上述价格下跌的第三阶段。她同时指出，由于市场刚性需求的支撑，第三阶段不会很快来临。如果市场外部因素没有发生变化，比如政策没有大的变动，上海房市降价的第三阶段最早可能出现在明年上半年。

　　也有业内人士持不同意见。中原地产主席施永青近期在上海表示，上海房市不会步香港后尘，价格下跌到年底就会结束，其主要依据是上海整体经济运作良好。

　　