供应持续上涨上海办公楼市场向好依旧

　　上海的办公楼市场起步于上世纪90年代初期，当时恰逢邓小平南巡后，确定了开发浦东的政策。经过十多年的发展，上海的办公楼市场经历了初步发展，供应量猛增，租金狂泄的过程。直到去年，上海的办公楼市场才在房地产市场整体高速发展的大背景下逐步复苏。区域内甲级办公楼租金逐渐上扬，并且出现了一些办公楼产权买卖，这些都说明上海办公楼市场进入了全面发展时期。仲量联行中国区董事陈立民认为，即使今年以来，整个房地产市场处于宏观调控的氛围中，但很多大宗办公楼买卖却是在今年上半年完成，如高盛收购百腾大厦、麦格里收购新茂大厦、摩根士丹利收购世界贸易大厦、德国基金DIFA收购华狮中心……这些都预示着办公楼市场向好依旧。

　　供应持续上涨

　　目前，上海的三大CBD地区已经成形。黄浦区人民广场淮海路区域，就土地资源而言是三大商务区中最多的，但这些土地面临拆迁的限制，短期内不会出现大型的办公楼项目地块。现在区域内能开发的土地几乎都已开发完毕。只有少量的甲级办公楼在建，今后放量不会太大。
　　南京西路地区短期内将是市场的一个热点，很多项目已经初露端倪。如嘉里中心、岳阳广场、惠德丰广场、恒隆二期、东海广场二期等楼盘。很多甲级办公楼将在明年年底前后投入市场，届时会出现一个供应高峰。浦东的小陆家嘴地区，在2006年以后将成为市场关注的焦点。
　　目前，预计届时甲级写字楼的放量在130-140万平方米左右，环球金融大厦等一批大型项目将投入使用。不过，现在浦东最大的问题依旧是缺乏人气，即使小陆家嘴地区，晚上也很冷清。但随着浦西甲级办公楼放量减少，越来越多的企业选择浦东落户，同时会为浦东带去相当多的人气。此外，轨道交通的逐步完善，也将成为今后浦东发展的重要原因。

　　租金、售价逐年涨

　　陈立民认为，今年很多海外资金收购了上海甲级办公楼项目，原因不在于人民币升值预期，而是真正看好上海办公楼市场的发展前景。
　　据仲量联行分析，从现在到2007年，上海办公楼市场将处于供不应求时期。上海的办公楼租金从去年开始逐步向上走，现在中央商务区的甲级办公楼租金在1美元/平方米/天左右。明年预计将达到1.5美元/平方米/天。
　　租金上涨代表着价格也将逐步上涨，目前市场上甲级办公楼售价在3000-3500美元/平方米，明年将突破4000美元/平方米，后年将达到5000美元/平方米。日前，瑞安广场一些小业主卖出的办公楼已经达到4000美元/平方米。
　　初步看来，2005-2007年上海甲级办公楼不仅放量逐年增加，租金、售价也将有一定的涨幅。
　　对于目前宏观调控，陈立民表示，办公楼市场受整体房地产调整影响，7、8两月几乎没有成交。但在这之后，交易又开始活跃，特别是之前购入大型项目的国际资本，继续开始新的购买活动。因此，上海的办公楼市场乃至高端住宅仍有潜力。

　　谨慎小户型办公楼

　　上海目前有很多小户型办公楼项目在售，陈立民表示，谨慎看待这些办公楼项目。他认为这种项目有三大硬伤。其一，由于单位面积过小，促使物业管理成本很高，并且不容易进行统一的高质量的物业管理。其二，租户品质无法控制。由于面积较小，入驻的公司不可能是大型公司。太多小公司入驻，将影响整个物业品质的提升。其三，租金价格难以维持。小业主们往往会为短期利益而争抢客户，导致物业租金整体下降。另外，这些物业即使以售后返租的形式推出，陈立民认为依旧要谨慎。原因在于承诺公司如果倒闭，租金回报就没有保障。

　　