沪上三大区域楼市梯度调整内环下跌最大至五成

“金九银十”惨淡收场，投资客也基本淡出市场，在这种情况下，购房者是否该入市，或者在什么区域入市最为合适，可谓众说纷纭。

内环价格波动下调

上海内环以内的区域主要分成两类：中心高档区域和新兴发展区域。前者主要是静安、黄浦、卢湾、徐汇和浦东新区陆家嘴区域，后者主要是长宁、闸北、普陀、虹口、浦东新区世纪公园区域。房地产市场价格的调整，主要就集中在中心城区的高价房源。因而，在内环以内的区域普遍价格下跌较快，尤其是新兴发展区域。

普陀、虹口两个投资者密集的区域，价格下调势头迅猛：如普陀长寿路沿线楼盘，最高时达到20000元/平方米，目前仅有10000元/平方米左右的最低价，下滑幅度达到50%；同样的情况在静安区的某著名楼盘也有出现，从最高价时的28000元/平方米到最低价的14000元/平方米。

此外，内环以内价格下滑幅度较小的区域有徐汇复兴西路、华山路区域：该区域由于新建楼盘少，客户主要为海外客户，而楼盘价格在几年的市场运作后已经达到了一个均衡点，故而价格波动很小。

同样，黄浦、卢湾区的高价新建楼盘，在浅水湾花园放出14000元/平方米以下的开盘价后，二手房市场也开始逐渐回归理性，如汉宇地产近期成交的一套卢湾都市花园的全装修二房，最终成交单价为15000元/平方米，相较同期价格回落20%。陆家嘴区域，以世茂滨江花园、菊园、仁恒滨江花园等二手房成交情况来看，均价也回落到25000元/平方米左右，下降幅度达30%。

总体而言，整个内环以内的楼市目前呈现一个尚未稳定下调的趋势，结合市场上出现的几例内环新楼开盘价低于9000元的新闻，汉宇地产市场研究中心认为：目前在内环区域置业时机尚未成熟，尚可持币等待。

中环下调幅度微小

中外环间区域因为价格和地段适中，得到了很多购房者及二次购房者的青睐。汉宇地产市场信息中心的资料显示：在中环线穿越的上海市北区真北路、五角场区域价格有所下调，幅度也在15%左右。其中，真北路沿线的上海家园、海棠苑等，已经从年初均价9500元/平方米调整到现在的8800-9000元/平方米。

杨浦区中环线五角场地区段建成，而周边又有大学集中的优势，因此在楼市的调整过程中，尚有一定的题材可作：诸如文化花园和三湘世纪花城等楼盘的成交均价仍可保持在11000元/平方米以上。而沿黄兴路、杨浦大桥一线的周边楼盘，则因为之前的楼价上涨速度过快，不得不在总的下调趋势中蛰伏，其均价也由12000元/平方米调整至目前的10000元/平方米。

汉宇地产认为，目前杨浦区中外环间区域的价位水平不高，如果希望短期内套现成交的，还是要仔细分析物业的实际市场情况定价；如对目前的市场价格不满意，则可考虑先行出租，待中长期的楼市调整结束后再出售；而对购房者来说，目前市场上已经出现了值得购入的少数房源。

10月底，浦东“第九城市”作为内环内的楼盘开盘最低价竟达到了7350元/平方米，而这样的价格促使该楼盘的成交量远远高出周边同类楼盘。这一价格从某种程度上来说，并非是浦东新区楼市价格下调的极致，而仅仅是一个开始，预示的信号就是将会引起浦东楼市新一轮的价格下调走势。而在浦东新区的中外环间，目前的均价在7500-8500元/平方米左右，而市场上也会出现少数低于这个均价的楼盘，万邦都市房源209平方米的五房两厅三卫，目前成交价7500元/平方米。

穿过黄浦江，中环线在浦西的南面主要经过的是虹梅地区和长宁西郊区域。近期地铁2号线西延伸段和中环线的建设使得交通得到大大的改善，离中山公园的距离被大大缩短；而公园、学校、医院的兴建，大卖场、银行、影院等生活配套的跟进建设，也使该地区的经济地位迅速提升，房价也随之步步上涨，使其受到了投资客和置业者的追捧。到今年上半年新政出台前，房价已上升到一定高位，均价在1.1万—1.2万元每平方米之间。

而在目前的市场上，新泾地区的二手房房价因为房龄长、房屋陈旧、投资客大量抛盘等原因影响，出现了比较明显的下调走势，目前该区域均价下降至8000-8500元/平方米左右。近期房价略有小幅回升，但总体还处于下调的过程中；汉宇天山分行近期成交一套茅台新苑的二房（现房），为66.91平方米的二室户，成交价60万，成交单价8900元/平方米。随着银行贷款的一定放松，以及业主卖价的合理化，该区域的部分二手房成交量有所复苏，但成交价格保持目前水平。

汉宇地产市场研究中心认为：中环间的物业也尚在下调过程中，但各个区域具体情况略有不同。考虑到这一区域的优势，相信与内环区域的房产相比较，其波动幅度将会更小，购房者可以开始进行市场考察。

外环明显下跌

而在外环区域，比较有代表性的就是闵行区。闵行区的夏朵小城、九歌上郡等，都明确地大幅打折降价，降价幅度在15%以上；包括本周开始，松江新城的楼盘，从年初的6500-7000元的均价，回落到现在的4500元左右的均价，且有开发商已打出3000元价位的新盘。

此外，近期在新楼盘市场明显下调的过程中，不仅二手房市场受到影响，纷纷下滑；租赁市场也因为众多二手楼盘转售为租，市场供应增加，而造成成交价格的较大下调。都市店近期成交的一些案例也说明了目前市场上确实存在这种租金较大下调的情况。例如，都市分行奥塞花园的三房二厅二卫，面积130.78平米，租赁价1500元/月，成交价仅1100元/月。

汉宇地产市场研究中心认为：闵行区的一、二手楼盘在近半年的楼市调整过程中受到的冲击较大，下降幅度普遍达到或超过30%。目前的买卖市场上，闵行区几乎全为自住客，且都寻找低价房。汉宇地产近期成交的一套柏林春天93.05平米的三房二厅一卫，挂牌价90万，最终成交价75万。挂牌三周，房东在做出较大价格让步后方成交。

总体而言，外环各区情况类似，楼市交易渐趋理智，楼市近期反弹的概率也不大，主要的市场需求是低价自住房。投资客需要及时调整心态；而自住者则可以进行房源的寻找和比较。

11月初的整个上海房地产市场下调的总趋势依然保持，且由于之前价格偏高，这种趋势更明显；在一手楼盘市场上，降价促销已经是大势所趋，而在二手市场上，抛盘者有两种心态，一种是大幅降价及时套现；一种是保价持盘。

对于购房者来说，普遍的观望心态使得市场需求较小。随着年关将近，市场形势将会进一步明朗。

　　