上海房地产支柱地位受质疑是否要功成身退

　　这次上广电的转型并非单纯的企业选择，更被视为上海在“十一五”期间新支柱产业浮出水面。在新一轮规划出台之际，曾经为拉动上海经济而战功彪炳的房地产业，又会以什么样的面目走向未来？

　　自2000年开始的一波上海房地产热潮不仅使得市场价量齐升，更是为上海整体经济的增长作出了巨大贡献，成为提升GDP的支柱产业，然而，在宏观调控深入进行之后，不仅房价虚高等问题逐渐暴露，而其作为支柱产业的身份也受到越来越多质疑。

　　上海房地产今后怎么发展？是继续前进，还是功成身退？房地产业在上海“十一五”规划中的具体定位正逐渐成为新一轮的争论焦点。

　　新兴产业浮出水面

　　11月8日上午10时，中共中央政治局委员、市委书记陈良宇，市政协主席蒋以任等政府官员同时出席上海平板显示产业基地成立揭牌仪式。

　　据了解，在“十一五”规划草案中，上海平板显示产业已被列为重点支持发展的产业。新基地坐落在莘庄工业区内，规划占地2.2平方公里。预计产出规模将超过100亿美元。这一新兴产业将在“十一五”期间累计投资60亿美元，主要建设上、中、下游配套的TFT-LCD液晶显示器产业集群，填补国内在这一领域的产业空白。

　　11月13日，上海广电电子(简称上广电)发布公告，将其所掌控上海嘉汇达房地产开发经营有限公司(简称嘉汇达房地产)30%的股权，作价5亿元左右出让。之所以做此次转让，上广电董事会方面表示，此举有利于公司集中资源发展新型平板显示产业，推进公司的产业转型。

　　在过去的近十年中，房地产业在上海整体经济中所处地位最为突出，它的每一次起落，都牵连着深刻的政策背景，上海的诸多国有企业也随之深陷其中。

　　房地产十年沉浮

　　1990年代中期，在第一次宏观调控和东南亚经济危机的双重打击之下，上海楼市一片低迷，由此产生大量烂尾楼、闲置土地以及空置房。为了有效拉动楼市，促进消费需求，上海市政府积极出台了一系列刺激政策。包括土地、金融、财税等调控市场的措施。

　　1996年上海市出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》，随后出台了蓝印户口政策；1997年在全市范围内扩大已售公房上市试点，1998年进行不可售公房差价换房试点，出台了危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策，开展房屋置换业务，实行二、三级市场联动。

　　从1999年下半年起，上海房地产供给与需求都快速增长、竞相攀升，房地产价格快速上涨，房地产市场明显进入繁荣期，开发量、销售量与房价都在高位运行。

　　在2003年的《福布斯》论坛上，现任上海市市长韩正面对境外投资者曾有过这样一段话：“上海的房地产市场现在是中国市场化程度最高的，无论是一级、二级市场都没有国籍、货币的区分，任何人都可以买卖。因为目前上海房地产市场的1／4是外资注入，也即25%不是上海人在买卖。因而今年上海的房地产可能出现购销两旺，这是个朴素的道理，说明房地产市场不存在更多的泡沫。我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”

　　与此同时，房地产还充当了上海区域经济引擎的角色。

　　2001年1月5日，上海市政府明确“十五”期间重点发展“一城九镇”，即重点建设松江新城和安亭、浦江、朱家角等9个中心镇。

　　当年7月、8月和2002年1月10日、18日及4月30日上海市政府宣布启动安亭镇及国际汽车城、松江新城、浦江镇、高桥镇、朱家角镇试点建设。

　　随着这些城镇的建设而来的是大量招拍挂的土地供应。在2002年，安亭附近的地价每亩在8万到12万之间，依旧乏人问津。而2004年，周围的地价大概是在80万到126万之间，两年内地价上涨了将近10倍。只是，土地大体量的供应和地价迅速攀升，不可避免地产生一些隐患，而城镇一级市场的高度开发，也在一定程度上成为了泡沫的源头。

　　产业转型抑或功成身退？

　　这次上广电的转型并非单纯的企业选择，更被视为上海在“十一五”期间新支柱产业浮出水面。一个企业可以通过出让股份来完成转型。那么，重新寻找到新的产业支柱的时候，一个政府又怎么去完成它的转型？

　　目前，上海房地产增加值占全市GDP的比重已经由1990年的0.5%激增至2004的7.4%。尤其是前后两次宏观调控所引发的房价沉浮，更是与上海市政府的应对态度密切相关。在新一轮规划出台之际，曾经为拉动上海经济而战功彪炳的房地产业，又会以什么样的面目走向未来？

　　房地产究竟还是不是上海的支柱产业？

　　这是一个两难的问题，在宏观经济良好的情况下，宏观经济增长可能不再过多依靠于房地产业投资拉动，但房地产投资占社会总投资比重却较大；而另一方面，一旦宏观经济基本面出现变化，房地产业对宏观经济的支撑作用可能难以发挥，而且，房地产市场过度紧缩可能会对宏观经济产生较大的冲击。

　　2004年以来，面对市场中不断发出的泡沫质疑，以及中央宏观调控的强力推进，上海市开始再度针对楼市密集式地推出一系列的政策措施。而这一次，政府的职责则从提升市场换作了平抑房价。

　　上海市统计局的数据表明，2005年上半年，上海房地产开发投资增幅回落，开发投资完成580.94亿元，增幅比去年同期回落4.9%；商品住宅销售面积完成933.7万平方米，增幅比去年同期回落9.5%；二手住房交易面积完成1164.4万平方米，增幅比去年同期回落20.5%。

　　而在这样的背景下，即将进入“十一五”规划的第一个年头，房地产业在上海“十一五”规划中如何定位？房地产业的支柱产业地位会不会发生改变？

　　对此，上海社科院城市发展中心主任张泓铭认为“房地产业对上海经济相当重要，是成长中的支柱性产业，不应改变支柱性产业的定位。”

　　在张看来，这一轮调控仅仅是对房地产业发展过快的一个警示，而目前可能存在的问题只是由于房地产业能迅速带动固定资产投资和GDP增长，因此容易被当作拉动经济的重要手段，从而使城市经济发展过分依赖房地产，并导致城市经济发展模式过于粗放。

　　“事实上，就目前而言，对上海房地产究竟处在什么节点上，业界不仅缺乏共识，而且缺乏认识。”面对这样的争论另一位专家指出，对于一个产业的认识，不能局限于一端，而现在对房地产能否成为支柱的讨论，几乎都仅仅凭借市场一端，这显然是不具有说服力的。

　　因此，对于上海房地产在整个城市经济中所处的地位，也将更多取决于源头，而非市场。

　　