4号土地出让流标率高达20% 只中环内全部成交

中环内11幅地块全部成交

　　今年第４号国有土地出让公告的摘牌工作于上周末完成。根据易居中国研发部的统计，这次出让的３０幅地块中，共成交地块２４幅，成交土地面积１４０．５万平方米，可建面积２２４万平方米。另外有６幅地块流标，流标率高达２０％。

　　值得关注的是，此次位于中环以内的出让地块全部成交。作为房地产开发的第一资源性要素，土地出让在某种程度上代表了未来房地产市场的走势，上述结果也体现了在现今的格局下市场力量自主的选择。

　　热门地块高价成交

　　作为４号公告土地中的两幅热点地块，普陀区的长风１号地块和虹口区的多伦路地块本次都顺利成交。长风１号地块，面积高达１４．３８万平方米，号称“长风生态商务区”最佳地块。这次以１２．４２亿元，高出底价２００万元的微弱差额顺利成交，中标者国浩房地产是有马来西亚巨富前三甲之称的郭令灿旗下的上市公司。而原本对该地块表示出浓厚兴趣的和黄、复地、绿地、世茂、美国洛克菲勒等多家境内外巨头，本次都没有参加挂牌竞标。国浩房地产（中国）董事总经理李慧敏当场表示了对于长风地区未来商业及住宅的高度兴趣，并称将在这一地块上打造地标性建筑，其未来雄心可见一斑。

　　四川北路、海伦路的多伦路二期地块，是本次公告地块中的另一亮点。该地块占地面积达４．２公顷，容积率也达到上海市中心规划的最高限度——４．０，所以有望建成四川北路上又一标志性建筑。中标方利嘉（上海）股份有限公司早在２００２年就与虹口区政府就该地块达成协议，并预期将５０亿元巨资投向当时所称的“２０万平方米”土地。不过，该项目目前仅到位资金１０００余万元。本次利嘉拿下的地块，占地面积仅为４．２６万平方米，占总项目的不足１／４，未来利嘉集团如何解决该项目的大量资金问题，还有待关注。
　
　　以６．５０３７亿元的中标价计算，“多伦路二期”地价达到１０２６万元／亩，由于拆迁事宜由中标企业自行解决，且地面状况比较复杂，还需中标企业提供不少于１０００套的动迁安置房源，该地价并不便宜。

　　另外，此次杨浦５幅地块全部成交，且中标方都是上海电气、上海巴士等大型集团企业，成交价也都在４００万元／亩以上。标明随着五角场改造建设的进行，杨浦的未来规划为人看好。

　　崇明三幅地块均流标

　　在本次公告中，松江、崇明、青浦等区县纷纷推出大幅低密度商业用地，其容积率仅为０．２５－０．５，而用地面积则达到几万甚至几十万平方米，几乎全部是位于著名风景旅游区周边，作为酒店类的配套用地。如本次公告中出让土地面积最大的一幅即为松江花辰路商业用地，位于天马城高尔夫球场附近，占地面积达到４２．８２万平方米，而容积率仅为０．４７，将建造低密度酒店；朱家角７号地块，占地面积也达到４．１３万平方米，容积率０．５，为朱家角的旅游提供酒店配套。结果这两幅旅游地产不负众望，分别由世茂集团和中信泰富夺得，成交价分别为５０万元／亩和７０万元／亩。虽然两个项目周边近年都没有如此低密度的住宅用地出让，但与大区域范围比较，该地价仍然属于较低范畴。

　　世茂集团目前不仅在与天马城高尔夫酒店相邻区域的佘山开发了顶级别墅世茂佘山庄园，更有其开发的皇家艾美酒店已经试营业。中信泰富也在朱家角大肆开发住宅和配套项目。可见两家巨头此次拿地含有战略深入的布局意图，以加强区域内的垄断地位。

　　而与此形成鲜明对比的崇明森林公园附近的三幅低密度酒店项目，全部流标。虽然崇明森林公园具有生态旅游品牌效应，但毕竟距离市区较远，交通不便。相信这是当前的市场下企业不愿意承担远期风险的表现。不过分析师认为，随着越江隧道的开通，该地块价值将得到进一步体现。

　　中环内地块均成交

　　根据易居中国研发部的测算，本次成交的土地中，杨浦区、普陀区、虹口区、浦东新区等中环内的１１幅土地全部名花有主，使之成为今年最高摘牌平均地价，达到２００．８４万元／亩，平均楼板价达到１８８８元／平方米。

　　从２００３年上海实行公开招投标出让土地政策以来，出让土地以外环外占多，中环以内的土地，尤其是内环以内的地块可称珍贵，而且所出让的市区地块多是地面状况复杂，遗留问题严重，导致成交比例差强人意。由于近期上海房地产市场受宏观调控影响，下行态势明显，但中心区域即使存在拆迁难、地价高等特性，风险可能还是相对小一些。

　　新闻链接

　　１２月上旬，上海将有２批土地出让公告，分别为北外滩地块和全市其他区域的非住宅用地出让。其中嘉定一幅约３０公顷的巨量地块，性质为住宅用地（宅基地置换用地），相信届时会引起业界的关注和兴趣。
　　